第一章、总则

　　第一条 为加快推进问题楼盘化解工作，维护群众合法利益，妥善处置社会矛盾纠纷，提升城市建设和管理水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国人民防空法》等法律法规，制定本办法。

　　第二条 坚持以人民为中心理念，坚持尊重历史、实事求是、依法依规、分类施策、公开公正的原则化解问题楼盘。

　　第三条 县问题楼盘处置工作领导小组统一领导问题楼盘化解工作。县政府各有关部门及单位依据职责分工，负责做好问题楼盘相关手续办理和政策服务工作。

　　第四条 各有关单位要勇于担当、积极作为，坚决杜绝“新官不理旧账”现象，确保问题楼盘化解工作有效进行，对推诿扯皮、懒政怠政现象将依法依规严肃问责追责。

第二章、问题楼盘认定和适用范围

　　第五条 本办法所称问题楼盘是指在国有建设用地上的房地产项目，因建设手续不完备、资金链断裂、开发经营行为不规范（含现状与报建图不符），导致项目停建、缓建或无法办理不动产登记的楼盘项目。

　　第六条 本办法适用于2021年3月31日前建成或部分建成并列入问题楼盘台账的建设项目。

　　第七条 问题楼盘台账由县住房和城乡建设局排查上报，县问题楼盘处置工作领导小组综合认定。严禁问题楼盘适用范围外项目随意搭车、弄虚作假、刻意瞒报等行为。

第三章、问题楼盘的分类

　　第八条问题楼盘按性质区分为建设手续缺失类、建设主体灭失(消失)类、资金链断裂类、涉法涉诉类及房屋现状与报建图不符类等。

　　第九条对于符合城市总体规划和土地利用总体规划的房地产项目，还原历史同时期政策，按照依法从旧从轻原则予以化解。

　　第十条对建设主体灭失(消失)类、资金链断裂类、涉法涉诉类、房屋现状与报建图不符类的问题楼盘，按照一事一议原则，由县问题楼盘处置工作领导小组组织工作专班，统筹协调推进。

第四章、化解处置办法

第一节、土地供应

　　第十一条对符合土地利用总体规划和城乡规划，在土地来源清晰的国有建设用地上建设，因“未供即用”形成的问题楼盘，根据项目开工时间确定土地价格评估期日，补办土地手续。项目实际开工时间以行政处罚决定书认定时间为准。未进行行政处罚的，由建设单位提供施工日志、监理记录、竣工报告等证明材料，县住房城乡建设部门负责对项目实际开工时间出具认定意见(以上材料、证明和认定意见均需承担法律责任)。

　　第十二条对于擅自开工建设且不符合土地利用总体规划或城乡规划的问题楼盘，已建成出售且无法消除影响的，项目形成的违法所得依法予以没收。

　　对于尚未出售的建筑物和其他设施，由县城市管理和综合执法局根据处置工作领导小组出具的审核意见，落实没收及移交等处置工作。县财政局负责没收资产接收工作，县国资中心负责组织将地上建筑物和其他设施与土地一并出让，地上建筑物和其他设施拍卖所得价款单独核算上缴财政不纳入土地出让收入范围。

　　后续获得该土地使用权的市场主体，按没收建筑物和其他设施评估价向政府足额缴纳价款，获得没收建筑物和其他设施的所有权。市场主体凭成交确认书向职能部门提交必要的图件等材料完成备案手续，办理不动产登记手续。

　　第十三条对涉及规划条件变更的问题楼盘，以批准规划调整时间作为土地价格评估期日予以评估，核定补缴土地出让金。开发建设项目涉及多次规划调整的，以最后一次规划审批时间作为土地价格评估期日。对擅自调整规划的建设行为，以项目整体竣工时间(以竣工报告为准)作为土地价格评估期日，核定补缴土地出让金，项目未整体竣工的，以本办法施行之日起作为土地价格评估期日，核定补交土地出让金。

　　第十四条原土地出让合同未明确容积率的，其地块基准容积率确定为3.0。

　　第十五条土地出让后，超占原出让合同的面积且已办理规划用地手续的，土地来源清晰的，依法处罚到位后，按该宗地出让时的土地出让金标准补缴超占部分土地出让金，签订土地出让合同。

　　第十六条属于下列情形之一的，不视为容积率调整：

　　(一)土地出让后，土地分割实施开发建设，总体容积率未超出土地出让合同约定容积率指标，且建筑总面积未超出规划总建筑面积的;

　　(二)因实施城市规划、道路修建等，宗地被城市道路红线、绿线或其他公共设施占用，致使宗地面积变小,出让土地现状建设与原规划批准总建筑面积一致的。

　　第十七条问题楼盘涉及补缴相关税费的，税务部门应依法征收。

第二节、规划审批

　　第十八条总建筑面积误差是指建设工程竣工实测建筑面积超出建设工程规划许可证载明的总建筑面积的数值。在符合已批准规划的前提下，总建筑面积合理误差按照以下标准执行：

　　（一）以建设项目建筑面积为单位，5000平方米规模以内（含5000平方米）允许误差为1%，5000平方米规模以上允许误差为0.5%，上限为500平方米。

　　（二）以建设项目占地面积为单位，1000平方米规模以内（含1000平方米）允许误差为1%，1000平方米规模以上允许误差为0.5%。

　　总建筑面积在允许误差范围内，且容积率符合规划设计条件的，按规定补缴相关规费后，在满足工程质量和消防规范要求的前提条件下，按要求办理规划条件核实手续。

　　总建筑面积超出允许误差范围，且容积率不符合规划设计条件的，在满足工程质量和消防规范要求的前提条件下，按照依法从旧从轻原则进行处罚，按规定补缴土地出让金及相关规费后，按要求办理规划条件核实手续。

　　第十九条已办理规划许可手续，但未按照规划许可内容建设，且超建部分已销售入住的问题楼盘，不严重影响城市规划的，在满足工程质量和消防规范要求的前提条件下，按照从旧从轻原则依法进行处罚，据实按整改后的现状认可，按规定补缴土地出让金及相关规费后，按要求办理规划许可变更和规划条件核实手续。

　　第二十条对于未办理规划建设手续擅自开工建设的问题楼盘，不严重影响城市规划的，在满足工程质量和消防规范要求的前提条件下，按照从旧从轻原则依法进行处罚，据实进行现状认可，按规定补缴相关规费后，按要求办理规划许可手续。严重影响城市规划的，由县城市管理和综合执法局责令建设单位消除影响，建设单位逾期未消除影响的，依法予以拆除。

第三节、施工许可

第二十一条未办理施工许可证但质量监督、安全监督已介入且施工图设计文件审查合格的问题楼盘，按要求补办施工许可、竣工验收备案等手续。

第二十二条未取得施工许可证擅自开工且质量监督、安全监督未介入的问题楼盘，由建设单位委托鉴定机构，对已建成部分进行鉴定，确认已建部分工程质量安全合格后，出具质量安全鉴定报告。鉴定报告可作为工程质量安全的证明材料，按照依法从旧从轻原则处罚后办理施工许可、竣工验收备案等手续。

第二十三条已竣工入住的问题楼盘，不再办理施工许可等手续，由建设主体委托鉴定机构出具鉴定报告，确认工程质量安全合格后，鉴定报告可作为工程质量安全的证明材料，由住房城乡建设部门出具认可证明，视为房屋竣工验收和备案手续。建设主体灭失的(建设主体为自然人下落不明或死亡的；为法人企业停业或注销无法联系出资股东或实际投资人的)，由属地政府组织业主委员会或业主办理委托鉴定机构等事项。

第四节、人防工程建设

　　第二十四条未办理人防审批手续但已建成的问题楼盘，由建设单位提出申请，经人防部门审批后限期补建人防工程。若无法补建人防工程的，按依法从旧从轻原则予以追缴易地建设费。

　　第二十五条对已开工配建的人防工程，未办理施工许可，但人防工程施工、监理、质监、检测资料齐全的项目，补办施工许可手续后，申请人防主体和竣工验收备案。因长期停工搁置或其他原因导致工程质量无法认定的人防工程，需经有专业资质的检测机构进行鉴定，符合设计要求后补办施工许可手续，申请人防竣工验收备案。

　　第二十六条对于人防质监未介入的项目，需经有专业资质的检测机构进行鉴定，符合设计要求后补办施工许可手续，申请人防竣工验收备案。

　　第二十七条所有申请竣工验收项目均按照依法从旧从轻原则进行竣工验收备案。

第五节、消防审批

　　第二十八条对需要申报建设工程消防设计审查的问题楼盘，由建设单位提出书面申请，并提供相应设计文件，消防设计审查主管部门提出审查、指导意见。对主体工程已竣工的问题楼盘，且消防设施已安装调试到位的，建设单位可申请工程预验收，预验收后下发服务提醒。

　　第二十九条对已经取得建设工程规划许可证的，根据建设单位的申报，经现场检查并对申报的消防设计文件进行审查。对规模大、周期长的项目，可分期审查、分期验收;对于大型工程先期竣工部分需要先期投入使用的，根据建设单位的申报，在满足局部验收相关条件时，可以实施局部消防验收。

　　第三十条未经消防验收已入住的问题楼盘，按照从旧从轻原则依法进行处罚完善手续后实施消防验收；房屋现状与报建图不符的问题楼盘需原设计单位优化后经第三方施工图审查机构审查合格后由消防设计审查主管部门审查再整改。

第六节、房屋预(销)售

　　第三十一条对未建成或已建成项目，由建设单位完善必要建设手续后，持相关资料到有关部门补办房屋预(销)售许可、楼盘表、房屋交易(买卖、抵押)合同网签和备案手续。

第七节、不动产登记

　　第三十二条对已列入问题楼盘台账的项目，办理不动产登记时需提交国有建设用地划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同、土地出让价款缴纳凭证、建设工程符合规划材料、房屋竣工备案材料、不动产买卖合同、不动产销售发票、税费缴纳凭证等材料。县政府或者有关部门有要求的，可按实际要求提交。不动产登记机构应将有关情况记载于不动产登记簿。

　　第三十三条因开发企业、建设单位注销或失联购房者不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清晰，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，经不动产登记机构核实并公告无异议后办理首次、转移等不动产登记。

　　第三十四条商品房预售后申请办理预告登记，属国有建设用地使用权、在建建筑物或者房屋已经抵押的，应先办理抵押注销手续，再办理不动产登记;属建设用地使用权或者房屋已经人民法院或者其他有权机关查封的，应经人民法院或者其他有权机关解除查封后再办理不动产登记。人民法院或者其他有权机关查封前办理过商品房买卖合同备案的，需经人民法院或者其他有权机关解除查封后办理后续不动产登记。

　　第三十五条土地出让年限届满的问题楼盘，经县政府批准，在续缴土地出让金后，予以办理不动产登记手续。

　　第三十六条已办理不动产权证(房屋所有权证)，但房屋所占用宗地与房屋规划用途不一致的，依据“地随房走”的原则，按房屋规划用途补缴土地出让金并明确用途后，不动产登记部门按房屋规划用途进行房地一致的不动产登记。

　　第八节、建设主体灭失(消失)、资金链断裂、涉法涉诉类化解

　　第三十七条建设主体灭失(消失)、资金链断裂、涉法涉诉类的问题楼盘，由辖区镇政府负责化解，在本《办法》政策支持下，制定优惠政策，通过招商引资自行重整等方式予以盘活。对因企业倒闭、破产、注(吊)销或公司(法人)失联的问题楼盘，由属地政府牵头，建立协调推进机制，协调司法部门快办、快审、快结。

第五章、保障措施

　　第三十八条对建设主体灭失且依法没有追诉对象的问题楼盘，经县政府批准，按一楼一策的原则，实行“容缺办理”，由属地政府组织办理相关手续。经质量、安全检测合格，在产权明晰，出让金足额交纳的前提下，由不动产登记部门办理登记手续。对欠缴规费，由属地政府负责追缴。

　　第三十九条对不及时缴纳土地出让金、保证金、罚款及相关规费，拒不依法补建人防工程或补缴人防易地建设费，拒不进行消防隐患整改的建设单位、法人及股东、实际控制人，暂停其参与我县范围内新增房地产项目资格，县问题楼盘处置工作领导小组函告发展改革局、住房城乡建设局、自然资源局、人防办、市场监管局、税务局、公共资源交易中心等相关单位暂停办理与其有关业务，并将其纳入社会信用体系监管，建立“黑名单”制度，加大税费追缴力度，依法移送司法机关采取强制措施。

第六章、附则

　　第四十条本办法自印发之日起施行，有效期至xxxx年xx月xx日。

龙川县住房和城乡建设局

2021年7月19日