关于印发深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收与补偿方案的通知

龙府〔2022〕13号

老隆镇、登云镇、通衢镇、鹤市镇人民政府，县府直属有关单位：

　　经县人民政府同意，现将《深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收与补偿方案》印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。

龙川县人民政府

2022年1月21日

深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙

桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收

与补偿方案

　　一、总则

　　（一）范围和依据

　　深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）建设用地位于广东省龙川县老隆镇岭西村、登云镇高南村、梅花村、双桥村、东山村、新街村、通衢镇华城村、梅城村、双寨村、梅东村、旺宜村、鹤市镇社坑村、大佳村；本项目征收土地面积合计4056.194亩，其中集体用地3919.252亩，国有土地136.942亩（具体界址以征地红线图为准）。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令2011第590号）及《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》(河府〔2017〕44号)等法律法规的有关规定，结合实际，制定深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收与补偿方案（以下简称“本方案”）。

　　（二）征收主体

　　龙川县自然资源局是本项目的征收部门。

　　龙川县登云镇、通衢镇、鹤市镇、老隆镇人民政府是本项目的征收实施单位，负责办理征收补偿工作具体事宜，并接受征收部门的监督、指导。

　　（三）适用范围

　　本方案仅适用于深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）的房屋征收与补偿工作。

　　（四）征收补偿方式

　　本项目以货币补偿（应承诺放弃在原籍额外申请宅基地建房的权利）、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。除本方案及县政府另有规定外，征收构筑物、其他附着物等均实行货币补偿。

　　（五）补偿原则与范围

　　1.征收人除对被征收人的房屋、土地、临时建（构）筑物及

　　地上附着物等进行补偿外，在不造成重复补偿的前提下，根据实际情况，还需向被征收人补偿房屋室内装修装饰补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费等。

　　2.征收范围内建筑物性质、类别的认定工作由县自然资源局、

　　登云镇、通衢镇、鹤市镇、老隆镇人民政府共同负责。

　　（六）签订征收补偿协议期限

　　自发布《深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收的公告》之日起3个月内。

　　（七）搬迁腾空房屋期限

　　自签订协议之日起20天内。

　　（八）地上建筑物评估时间

　　自发布《深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收的公告》之日为起始时间。

　　（九）候选房地产价格评估机构(以下简称评估机构)

　　1.河源市正大资产土地房地产估价顾问有限公司

　　2.河源市恒立信房地产评估有限公司

　　3.深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司河源分公司

　　（十）征收实施步骤

　　自发布本项目征收公告后，按照以下程序开展征收工作：

　　1.现场公示：

　　（1）《深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收的公告》；

　　（2）《深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收与补偿方案》；

　　（3）国家、省、市房屋征收与补偿有关的法规、规范性文件等；

　　（4）征收实施单位名称、征收工作人员名单等。

　　2.征收实施单位应将《深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收与补偿方案》发放给被征收人。

　　3.确定评估机构。评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　4.评估机构对被征收范围内地上建筑物进行评估。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收地上建筑物价值评估所必需的情况和资料。

　　5.公示初步评估结果。征收实施单位应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　6.签约期限内，由征收实施单位与被征收人签订征收补偿协议。签订补偿协议时被征收人需带户口簿、身份证、营业执照等原件和复印件。

　　7.签约期限届满，被征收人未能达成补偿协议的，由房屋征收部门报请镇、县政府，按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在征收范围内予以公告。

　　被征收人应当自觉履行地上建筑物征收补偿决定，如不服该征收补偿决定，可以在征收补偿决定作出之日起60日内依法申请行政复议，或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县政府申请属地人民法院强制执行。

　　8.货币补偿在签订补偿协议并搬迁完毕，经征收工作人员验收后领取补偿款，补偿工作结束。

　　9.公布补偿结果。房屋征收部门应当建立征收补偿档案，并将补偿情况在征收范围内向被征收人公布。

　　（十一）其他有关事项

　　1.被征收地上建筑物的水、电、固定电话、有线电视、宽带网络、管道燃气等迁移、转户、销户手续，由被征收人自行到有关部门申请办理，并负责结清已使用的水、电、电话、电视、燃气等费用。

　　2.征收权属不明确的地上建筑物，由房屋征收部门提出补偿方案，报镇、县政府同意，并向公证机关办理证据保全后实施征收，待产权明确后再补偿给产权所有人。

　　3.本方案未列明事项按县政府相关文件执行。

　　二、货币补偿方案

　　（一）货币补偿

　　被征收房屋的补偿金额，由县自然资源局协同被征收人选定具有相应资质的房地产评估机构按照《深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收与补偿方案》进行评估确定。

　　货币补偿，补偿费在签订征收补偿协议一次性支付100%；被征收人必须在二十天内搬迁完毕、腾空地上建筑物。

　　（二）其他补偿、补助费用

　　1.临时建（构）筑物及地上附着物

　　以不重复补偿为原则，地上构筑（附着）物已通过本方案的有关规定获得补偿的，不再补偿；未获补偿的，按照重置价评估给予货币补偿。

　　2.室内自行装饰装修（二次装修）

　　被征收地上建筑物室内自行装修装饰费补偿，按照评估确定的重置成新价给予补偿。若装修档次不符按照评估公司现场评估为准。

　　3.三线一管迁移费

　　因地上建筑物征收造成的三线一管迁移每户补偿迁移费1500元/户。

　　4.搬迁费

　　因征收地上建筑物造成搬迁的，一次性补偿搬迁费用，搬迁补助费标准如下：

　　（1）地上建筑物建筑面积80㎡（含）及其以下按1500元/户补偿。

　　（2）地上建筑物建筑面积81㎡至150㎡（含）按2000元/户补偿。

　　（3）地上建筑物建筑面积151㎡至250㎡（含）按2500元/户补偿。

　　（4）地上建筑物建筑面积251㎡及其以上按3000元/户补偿。

　　5.临时安置费

　　被征收建筑物被认定为居住性质的临时过渡方式一律采取发放临时安置补偿费用，由被征收人自行解决过渡期居住问题，费用按800元/月/户计算。按3个月过度时限算，一次性支付。

　　6.停产、停业补偿费

　　停产停业损失、期限及条件：

　　对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。对评估结果有异议的，可以按照《河源市人民政府关于印发河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法的通知》（河府〔2017〕44号）第二十二条相关规定申请复核、鉴定。

　　1.房屋被征收前的效益

　　（1）被征收人能提供税务部门出具的税后利润凭证的，效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准。

　　（2）被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明（含完税凭证不能反映停产停业损失）或者无法核算税后利润的，效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。对于营业面积在100平方米（含本数）以内的小型商铺（不含农家乐、工厂、洗车场等），按照建筑物内营业面积（厨房、卫生间、仓库除外）以不超过每月每平方米200元给予补偿，具体标准根据项目的区位在补偿方案中确定。

　　2.停产停业期限及条件

　　停产停业期限的确定，按6个月计算。

　　给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件：①经自然资源局、住建等部门认定为合法的建筑（认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿）；②具有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件；③作出房屋征收决定前实际正在经营，因征收房屋造成了停产停业损失。

　　三、产权调换方案

　　（一）产权调换（划地安置模式）

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令2011第590号）及《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》(河府〔2017〕44号)等法律法规的有关规定。被征收房屋的面积、结构、占地、年限等情况按一定的比例进行调换。本次以宅基地置换作为安置方式。

　　根据龙川县农业农村局、龙川县自然资源局印发《龙川县农村宅基地审批管理工作指引》的通知：农村宅基地面积和建房标准，镇规划区范围内每户不超过120平方米，其他村庄每户不超过150平方米。有合法产权证的，根据《龙川县农村宅基地审批管理工作指引》标准按宅基地面积1：1标准调换宅基地，超过限制标准的，按市场评估标准给予货币补偿。无合法产权证的，由登云镇人民政府、通衢镇、鹤市镇、老隆镇人民政府、龙川县自然资源局负责认定。建筑物按市场评估标准给予补偿。在土地未安置到位之前，征收人支付被征收人过渡安置费用。除注明产权调换为商业楼外，其他均为住宅产权调换。各种类型房屋调换以房地产权证为准，办法如下：

　　按被征收人所持有的《房屋所有权证》上述标示的产权面积作为调换基数，分别调换如下：

　　自建房屋为住宅用途的：根据《龙川县农村宅基地审批管理工作指引》标准按宅基地面积1：1标准调换宅基地，超过限制标准的，按市场评估标准给予货币补偿。地上建筑物根据征收补偿标准，根据建筑物类型补偿重置成本。

　　其他处理办法：

　　1.单位用房：按照有关政策进行补偿。

　　2.产权有争议的房屋：按标准算清补偿费后，争议部分由双方自行协商解决，协商无果时，由司法机关依法裁决。

　　3.破败不堪无屋顶且无人居住的老屋基不安排安置地，只补偿地上附着物。

　　（二）产权调换（上楼安置模式）

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令2011第590号）及《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》(河府〔2017〕44号)等法律法规的有关规定。被征收房屋的面积、结构、占地、年限等情况按一定的比例进行调换。房屋征收实施单位应提供相应数量的产权置换房屋(以下简称安置房)供被征收人进行选择。被征收人选择房屋产权调换的，当地人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　1.征收单家独院房屋（单层砼结构）按1∶1.25的建筑面积进行调换；砼结构两层以上（含两层）的第一层按1∶1.15的建筑面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1∶1.05的建筑面积进行调换；砖木、瓦结构的第一层按1∶1.15的建设面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1∶1的建筑面积进行调换。

　　2.征收公寓或楼房按1∶1的建筑面积进行调换。

　　3.被征收人按照“面积近似”原则选择安置房，安置房面积超过按比例调换面积的，超出面积一般不得超过按比例调换面积的20%。超出面积在10平方米（含本数）以内的，按成本价结算差价；超出面积在10平方米以外的部分，按市场评估价结算。补偿面积不足按比例调换面积部分，按市场评估价补给被征收人。

　　4.砖木瓦（祖屋）（正面墙高2.8米为基准）等结构以建筑面积进行置换，第二层正面墙高2.2米以上（即正面墙高不少于5米），可当一层作产权置换或作货币补偿；正面墙高不足2.2米，按市场评估只作货币补偿（现状为二层的砖木瓦（祖屋）按二层计算，不计墙高）。

　　征收房屋中的技术层（如夹层、阁楼等）如属于主体建筑物整体结构和布局或者经报建批准，层高超过2.2米，楼底高度不少于2.8米（即自然层高不少于5米）的，可作产权置换，置换比例为1:1；层高低于2.2米的，按市场评估只作货币补偿。

　　5.上述各类结构房屋（含砖木瓦、祖屋），置换面积为安置房建筑面积。

　　6.以上1至2项进行产权置换的房屋必须具备居住条件，若不具备居住条件的，按本方案征收标准给予货币补偿。

　　7.安置房选择按先签订协议先选的原则。优先照顾年满60周岁以上孤寡老人及下肢严重残疾者选择最底层住宅楼房。房屋征收实施单位应将安置房的地点、面积、楼层、过渡期限以及安置方案、择房图表等张榜公布，接受被征收人咨询、监督。

　　8.安置房分户原则：根据户口簿登记内容，县政府发布房屋征收决定公告之日止，根据被征收户家庭人员情况，子女年满18周岁可作为一个自然户，夫妻不得另行分户。安置房物业管理费、房屋维修基金等费用由被征收人负责，房屋征收单位协助相关单位办理好不动产权证。

　　9.安置房源

　　（1）深圳宝安（龙川）产业转移工业园园区内周边商品房，具体位置以规划图为准。

　　（2）交房标准(毛坯房)：

　　1.楼地面：结构面层;

　　2.墙面：水泥石灰沙浆找平;

　　3.天花：水泥石灰砂浆找平;

　　4.给水：总管接至户内;

　　5.供电：总线接户内;

　　6.排水：预留接口(厨房、卫生间、阳台);

　　7.门窗：铝合金窗，入户门(其它门不装)。

　　房屋征收实施单位必须提供符合国家、省、市规定的质量安全标准及房屋建筑设计技术规范标准的安置房。

　　安置房为电梯房，住宅户型约分为80-160平方米/套几种规格。本规格面积为建筑面积，具体房型以实施单位提供的户型面积为准。

　　本次实行集中产权置换（具体位置以县政府相关公示为准），安置房为期房，在未落实安置房过程中，房屋征收实施单位支付被征收人过渡期安置费用。

　　安置房选择按先签订协议先选的原则。房屋征收实施单位将安置房的规划情况以及安置方案、户型平面图等张榜公布。根据《征收补偿协议》签订时间先后顺序，结合安置房的实际情况，先签订先选房原则，做好安置工作（如被征收户同一时间签订协议的，共同约定时间进行抽签确定选房顺序）。

　　（三）其他补偿、补助费用

　　1.临时建（构）筑物及地上附着物

　　以不重复补偿为原则，地上构筑（附着）物已通过本方案的有关规定获得补偿的，不再补偿；未获补偿的，按照重置价评估给予货币补偿。

　　2.室内自行装饰装修（二次装修）

　　被征收地上建筑物室内自行装修装饰费补偿，按照评估确定的重置成新价给予补偿。若装修档次不符按照评估公司现场评估为准。

　　3.“三线一管”迁移费

　　因地上建筑物征收造成的“三线一管”迁移每户补偿费为1500元/户。

　　4.搬迁费

　　因征收地上建筑物造成搬迁的，一次性补偿搬迁费用，搬迁补助费标准如下：

　　（1）地上建筑物建筑面积80㎡（含）及其以下按1500元/户补偿。

　　（2）地上建筑物建筑面积81㎡至150㎡（含）按2000元/户补偿。

　　（3）地上建筑物建筑面积151㎡至250㎡（含）按2500元/户补偿。

　　（4）地上建筑物建筑面积251㎡及其以上按3000元/户补偿。

　　5.临时安置费

　　被征收建筑物被认定为居住性质的临时过渡方式一律采取发放临时安置补偿费用，由被征收人自行解决过渡期居住问题，费用按800元/月/户计算。按一年过度时限算，一次性支付。

　　6.停产、停业补偿费

　　停产停业损失、期限及条件：

　　对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。对评估结果有异议的，可以按照《实施办法》第二十二条相关规定申请复核、鉴定。

　　1.房屋被征收前的效益

　　（1）被征收人能提供税务部门出具的税后利润凭证的，效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准。

　　（2）被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明（含完税凭证不能反映停产停业损失）或者无法核算税后利润的，效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。对于营业面积在100平方米（含本数）以内的小型商铺（不含农家乐、工厂、洗车场等），按照建筑物内营业面积（厨房、卫生间、仓库除外）以不超过每月每平方米200元给予补偿，具体标准根据项目的区位在补偿方案中确定。

　　2.停产停业期限及条件

　　停产停业期限的确定，按6个月计算。

　　给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件：①经自然资源局、住建等部门认定为合法的建筑（认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿）；②具有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件；③作出房屋征收决定前实际正在经营，因征收房屋造成了停产停业损失。

　　7.征收房屋设有抵押权、被查封及扣押的按照国家有关的法律法规执行。

　　附件：深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收补偿标准

公开方式：主动公开

　　附件

　　深圳宝安（龙川）产业转移工业园扩园宝龙桃花源小镇项目（樟塘片区）房屋征收补偿标准

　　（一）产权置换价值标准（估价对象市场价值单价估价表）

　　备注：以上价格为项目周边在售楼盘市场均价，具体以实际周边楼盘成交价为准。

　　（二）家庭住宅及其它建筑物（估价对象市场价值单价估价表）

　　备注：上述各项均包含人工、材料、机械设备费用，不包含室内外装饰装修，未考虑成新率及扣除折旧。

　　（三）房屋室内普通装修补偿标准表

　　备注：若装修档次不符按照评估公司现场评估为准。

　　（四）简易附属用房及养殖场补偿标准表

　　备注：上述各项均包含人工、材料、辅料、机械设备等费用，未考虑成新率及扣除折旧。

　　（五）构筑物及附属设施补偿标准表

　　备注：上述各项均包含人工、材料、辅料、机械设备等费用，未考虑成新率及扣除折旧。